2020年民法改正による民泊運営に対する影響のポイント

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1.民法と転貸借について

民泊事業をする方法として転貸借を利用する方法が注目されているが…

民法上、賃貸借契約等の契約に関するルールは、「債権法」に位置づけられていますが、2017年(平成29年)5月に債権法を中心に約120年ぶりの大きな改正がされ、2020年(令和2年)4月1日に施行されました。なお、改正民法には、経過規定が設けられており、原則として、改正民法施行日前に締結された契約や意思表示にはその当時の法律内容が適用されます。

従来は「賃借物件につき、用法制限の特約がある場合に賃借人が、物件を民泊に利用することは、転貸借には当たらないが、契約違反で契約解除の対象となる」というように考えられていましたが、近時では、不動産の物件所有者が、民泊事業をする方法として転貸借を利用する方法が注目されています。すなわち、物件の所有者(オーナー)が、所有物件を民泊に利用することを前提に、不動産の管理業者等に物件を賃貸する、という方法であり、サブリースといわれる不動産賃貸経営管理方式です。

おさえておきたい民法改正の影響ポイント

サブリースを利用すれば、オーナーは、民泊事業を始めるに当たっての面倒な準備をする必要がないというメリットがあります。また、サブリースでは、不動産管理会社等が賃借人であり、オーナーが不動産の賃貸人の立場になるという特殊な法的構造を有していることから、業者選びには、慎重さが必要となります。なお、今回の民法の改正のうち、不動産の賃貸借についての主な改正点には、以下のようなものがあります。法務省のホームページには、民法の改正に関するわかりやすいパンフレットが掲載されていますので、これから、賃貸借契約をする場合には確認しておくことが望ましいといえます。

  • 敷金返還の義務化
  • 原状回復の義務範囲
  • 連帯保証人の保護
  • 一部滅失等による賃料減額
  • 賃借人の妨害排除請求権の新設等がある。

2.ホスト(住宅宿泊事業者)の責任について

ホストの損害賠償請求権に対する責任を負担する期間が長くなった

近所に対して迷惑行為があった場合等、ホストは、不法行為に基づく損害賠償責任を負担することがあると考えられていますが、この責任(被害者側から見ると請求権)についての行使期間について改正がありました。

改正前の民法では、不法行為に基づく損害賠償請求権の行使期間は、「損害及び加害者を知った時から3年以内であり、かつ、不法行為の時から20年以内」とされていましたが、この期間制限については,人の生命又は身体が侵害された場合であるか、その他の利益が侵害された場合であるかの区別はされていませんでした。

しかし、改正後の民法では、人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権については、その重大性から、特別に権利を行使することができる期間が長くされました。すなわち、人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権の消滅時効期間は、損害及び加害者を知った時(権利を行使することができることを知った時)から5年、不法行為の時(権利を行使することができる時)から20年とされました。つまり、ホスト側からすれば、責任を負担する期間が長くなったということです。

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